第89章 吴总点兵
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听到吴总亲自点名，杜建峰附在任学明的耳边轻声说了几句什么。然后任学明清了清嗓子，对吴总说道，吴总，既然您都亲自点题了，我们就只好见招拆招了。如果有说的不太对的地方，请您多多指正。
任学明反过头满含深意看了一眼王一元。王一元联想到刚才老杜的耳语，顿时一惊，心里暗叫一声不好。果然，任学明开口说道，吴总，你的前一个问题，由我这个老兵来简要的回答。而另一个问题，则由我们的这位新同学，王一元来作说明。
王一元听到任学明这么一说，他的心里开始七上八下震荡起来。自己到底能讲得好吗？他担心的自己问自己。每逢大事有静气，他又不断的安慰自己，给自己打气。王一元两眼看着面前早就准备的文稿，又开始慢慢的在上面琢磨起来。
这边任学明开始回答，他说，我先来说第一个问题。针对当前城市综合体开发过程中存在的种种问题，如何做好南通项目开发的前期战略规划，从而提出切实可行的发展方案，我的建议，我们要着重对以下的几个方面进行系统的分析。
任学明说，一是要研究地块的条件和政府规标的要求。对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。
他继续说道，二是研究地块所在地的市场，几个重点，城市综合情况的调研分析，城市地产市场的现状和发展趋势，城市消费市场现状和发展趋势，城市商业经营者调研，城市投资者情况调研。
房地产公司的人也都在仔细认真的听，有些人还不停的做着笔记。任学明说，接下来要研究地块所在的城市规划导向，研究本区域规划开发规模，评估本项目未来经营项目的辐射能力和商业机会。
任学明说，我们还要注重研究地块所在地的商业竞争情况。需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻，可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。
任学明停顿了一下，笑了笑，继续说道，第五，研究我们开发商自己。要客观认识我们自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。
说道这里，房地产公司的人员，包括吴总都忍不住笑了。
最后，任学明还就研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式和配套需求做了说明。他说，房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂。
他解释说，从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。
任学明最后说道，在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和运行的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。
任学明讲完，吴总带头鼓掌。他点了点头，说道，很多的开发商拿到地块以后既不做调查研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案。有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是行业内的常见现象。
吴总接着说道，看来，你们咨询公司这次还是做足了功课的，任总的这六点研究方法，讲的都很好，也都很有实际指导意义。接下来就是你们的这位青年才俊，让我们来听听他又有什么新的想法？
任学明，杜建峰他们几个人的目光都一齐看向王一元。王一元看着他眼前的文稿，开始逐条逐句的往下说。一开始说的时候，王一元还有些紧张，但慢慢的，他就逐渐顺畅流利起来。
王一元介绍说，品牌的核心内涵是要传递给消费者的核心利益，城市品牌就是一个城市在推广自身城市形象的过程中，根据城市的发展战略定位所传递给社会大众的核心概念，并得到社会的认可，所以城市品牌绝对不能简单地等同于表层的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和灵魂。
他说，城市品牌是城市差异化、个性化生态环境，经济实力，文化底蕴，精神风貌，价值取向等综合功能结构的呈现。城市品牌的核心价值既包含了看得见摸得着的东西，同时也渗透了许多复杂多元的无形价值，环境、资源、文化、历史、经济和人本身都是构成和决定一个城市品牌价值的核心要素。
王一元继续介绍，说，城市综合体是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。在中国，城市综合体的概念现在也是越来越时髦，如果对房地产做一个评价的话，它无疑是最热门的业态，渐成为一种新的投资风向，因而受到很多开发商的追捧。
他接着说道，但是，中国的城市综合体市场开发建设，只是刚刚起步，多种资本正在角力，但现状很混乱。业界流行一句话“城市综合体是个筐，什么都往里装”。很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等，也纷纷改名叫城市综合体。
讲到后来，王一元一时兴起，他脱离了讲稿，开始自由发挥起来。王一元说，那么，到底什么是城市综合体？它与大型零售综合体，与“shopping center”又有什么本质上的不一样？
王一元说道，以我们上海的新天地为例。那么，新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？开发商认为，新天地就是一个mall，英文全称“shopping mall”。其实，用我们国内的说法，这个mall ，就是指的城市综合体。
王一元最后说道，所以我们研究的最后结论，认为从本质上来说，其实最大的区别和不一样，就是“一站式”生活理念。
他接着解释说，城市综合体内各种大型商超、综合体集群，规模大、功能多、商品和服务全，汇聚国内外知名品牌，融合吃喝玩乐购于一体，这种“一站式”生活理念，如我们上海新天地、还有北京西单，现在都成为了城市品牌与生活方式的标志区。
讲得非常的好。这位小伙子，你总结和提炼出来的这个一站式生活理念，这个概念，很新颖，很有创意，也很到位。吴总听完王一元的介绍，忍不住第一个鼓掌发言。
吴总朝任学明他们看了一圈，笑着说道，依我看，这次的项目前期论证和项目计划书的编制，完全可以以这个一站式生活理念，作为中心和重要抓手，贯穿始终。
大家再一次鼓掌。吴总接着又问了任学明关于王一元的一些基本的情况，他点点头，朝王一元赞许的说道，还是你们年轻人有冲劲，有想法，思想不落窠臼。小王，你这次，可算立了头功，真正讲到点子上了。
王一元站起来，谦虚的说道，谢谢吴总夸奖，愧不敢当。吴总站起来，伸出手，笑着说道，我一定要和这位后生再一次握握手。意外之喜，刮目相看，人才难得，难得的。
坐下来后，吴总看了一下手表，总结性的说道，我必须要走了。但今天我很高兴听到了任总他们的咨询公司的建议，特别是这位小伙子带给我们大家的这个一站式生活理念。接下来，任总和杜总你们留下来，继续和我们的这些相关的部门对接。
吴总说道，这样，我走之前，还有最后一个建议，任总的咨询公司要完全的参与到这个项目的前期尽调小组中来，尽快的把这个项目方案设计任务书落实和编制出来。至于具体时间和任务安排，等会你们商议。
最后，吴总都站立了起来，准备要走，但他又停住了。他眼睛看着任学明，说道，另外，我有一个不情之请，就是想邀请你们公司的这位小王，也全程的参与进来。任总，你看，这样安排行吗？
听到吴总亲自点名，杜建峰附在任学明的耳边轻声说了几句什么。然后任学明清了清嗓子，对吴总说道，吴总，既然您都亲自点题了，我们就只好见招拆招了。如果有说的不太对的地方，请您多多指正。
任学明反过头满含深意看了一眼王一元。王一元联想到刚才老杜的耳语，顿时一惊，心里暗叫一声不好。果然，任学明开口说道，吴总，你的前一个问题，由我这个老兵来简要的回答。而另一个问题，则由我们的这位新同学，王一元来作说明。
王一元听到任学明这么一说，他的心里开始七上八下震荡起来。自己到底能讲得好吗？他担心的自己问自己。每逢大事有静气，他又不断的安慰自己，给自己打气。王一元两眼看着面前早就准备的文稿，又开始慢慢的在上面琢磨起来。
这边任学明开始回答，他说，我先来说第一个问题。针对当前城市综合体开发过程中存在的种种问题，如何做好南通项目开发的前期战略规划，从而提出切实可行的发展方案，我的建议，我们要着重对以下的几个方面进行系统的分析。
任学明说，一是要研究地块的条件和政府规标的要求。对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。
他继续说道，二是研究地块所在地的市场，几个重点，城市综合情况的调研分析，城市地产市场的现状和发展趋势，城市消费市场现状和发展趋势，城市商业经营者调研，城市投资者情况调研。
房地产公司的人也都在仔细认真的听，有些人还不停的做着笔记。任学明说，接下来要研究地块所在的城市规划导向，研究本区域规划开发规模，评估本项目未来经营项目的辐射能力和商业机会。
任学明说，我们还要注重研究地块所在地的商业竞争情况。需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻，可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。
任学明停顿了一下，笑了笑，继续说道，第五，研究我们开发商自己。要客观认识我们自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。
说道这里，房地产公司的人员，包括吴总都忍不住笑了。
最后，任学明还就研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式和配套需求做了说明。他说，房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂。
他解释说，从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。
任学明最后说道，在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和运行的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。
任学明讲完，吴总带头鼓掌。他点了点头，说道，很多的开发商拿到地块以后既不做调查研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案。有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是行业内的常见现象。
吴总接着说道，看来，你们咨询公司这次还是做足了功课的，任总的这六点研究方法，讲的都很好，也都很有实际指导意义。接下来就是你们的这位青年才俊，让我们来听听他又有什么新的想法？
任学明，杜建峰他们几个人的目光都一齐看向王一元。王一元看着他眼前的文稿，开始逐条逐句的往下说。一开始说的时候，王一元还有些紧张，但慢慢的，他就逐渐顺畅流利起来。
王一元介绍说，品牌的核心内涵是要传递给消费者的核心利益，城市品牌就是一个城市在推广自身城市形象的过程中，根据城市的发展战略定位所传递给社会大众的核心概念，并得到社会的认可，所以城市品牌绝对不能简单地等同于表层的市容、市貌等城市形象，它是一座城市的精神和灵魂。
他说，城市品牌是城市差异化、个性化生态环境，经济实力，文化底蕴，精神风貌，价值取向等综合功能结构的呈现。城市品牌的核心价值既包含了看得见摸得着的东西，同时也渗透了许多复杂多元的无形价值，环境、资源、文化、历史、经济和人本身都是构成和决定一个城市品牌价值的核心要素。
王一元继续介绍，说，城市综合体是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。在中国，城市综合体的概念现在也是越来越时髦，如果对房地产做一个评价的话，它无疑是最热门的业态，渐成为一种新的投资风向，因而受到很多开发商的追捧。
他接着说道，但是，中国的城市综合体市场开发建设，只是刚刚起步，多种资本正在角力，但现状很混乱。业界流行一句话“城市综合体是个筐，什么都往里装”。很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等，也纷纷改名叫城市综合体。
讲到后来，王一元一时兴起，他脱离了讲稿，开始自由发挥起来。王一元说，那么，到底什么是城市综合体？它与大型零售综合体，与“shopping center”又有什么本质上的不一样？
王一元说道，以我们上海的新天地为例。那么，新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？开发商认为，新天地就是一个mall，英文全称“shopping mall”。其实，用我们国内的说法，这个mall ，就是指的城市综合体。
王一元最后说道，所以我们研究的最后结论，认为从本质上来说，其实最大的区别和不一样，就是“一站式”生活理念。
他接着解释说，城市综合体内各种大型商超、综合体集群，规模大、功能多、商品和服务全，汇聚国内外知名品牌，融合吃喝玩乐购于一体，这种“一站式”生活理念，如我们上海新天地、还有北京西单，现在都成为了城市品牌与生活方式的标志区。
讲得非常的好。这位小伙子，你总结和提炼出来的这个一站式生活理念，这个概念，很新颖，很有创意，也很到位。吴总听完王一元的介绍，忍不住第一个鼓掌发言。
吴总朝任学明他们看了一圈，笑着说道，依我看，这次的项目前期论证和项目计划书的编制，完全可以以这个一站式生活理念，作为中心和重要抓手，贯穿始终。
大家再一次鼓掌。吴总接着又问了任学明关于王一元的一些基本的情况，他点点头，朝王一元赞许的说道，还是你们年轻人有冲劲，有想法，思想不落窠臼。小王，你这次，可算立了头功，真正讲到点子上了。
王一元站起来，谦虚的说道，谢谢吴总夸奖，愧不敢当。吴总站起来，伸出手，笑着说道，我一定要和这位后生再一次握握手。意外之喜，刮目相看，人才难得，难得的。
坐下来后，吴总看了一下手表，总结性的说道，我必须要走了。但今天我很高兴听到了任总他们的咨询公司的建议，特别是这位小伙子带给我们大家的这个一站式生活理念。接下来，任总和杜总你们留下来，继续和我们的这些相关的部门对接。
吴总说道，这样，我走之前，还有最后一个建议，任总的咨询公司要完全的参与到这个项目的前期尽调小组中来，尽快的把这个项目方案设计任务书落实和编制出来。至于具体时间和任务安排，等会你们商议。
最后，吴总都站立了起来，准备要走，但他又停住了。他眼睛看着任学明，说道，另外，我有一个不情之请，就是想邀请你们公司的这位小王，也全程的参与进来。任总，你看，这样安排行吗？