第八十三章 丧权辱国的土地章程
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这里再转回法租界公董局的董事弗朗索瓦和亨同这一边，而弗朗索瓦所说的，并不是吹嘘，这些都是驻沪的法兰西领事李梅告诉他的。
亨同自然知道弗朗索瓦所在的机构和法兰西官方的密切关系，他相信法兰西会面会采取更大的行动，包括扩大在华的各种利益，其中说不定就有超出了两次《土地章程》的额外好处，而这些针对租界地产市场的条约，对于上海滩上的炒房客来讲，实在是太重要了。
而说到土地章程，就不得不提起所谓的永租制，永租制原本是一八四五年至一九四九年间，外国人在上海等通商口岸城市以永租形式占有土地的一种不平等的城市土地租赁制度。
它是鸦片战争以后《南京条约》等一系列不平等条约在具体实施过程中，逐步建立、发展起来的。
根据一八四零年二月二十日，英国外交大臣巴麦尊子爵（J.H.T.Palmerston）在同一天中发出《致中国皇帝钦命宰相书》和《致奉命与中国政府交涉的全权公使函》两份文件发出的内容来看，在《致中国皇帝钦命宰相书》中，巴麦尊代表英吉利国政府提出的在华土地要求，有如下内容涉及到了包括上海滩地皮在内的章程，其中讲道：“中国将英国全权公使所指定的，面积敷用，位置适宜的沿海岛屿一处或数处，永久割让与英国政府作为英国臣民居住、贸易的地方”。
虽说在这里，这个英吉利强盗并没有提到租借、其实就是强占上海等城市土地问题。
但是，在巴麦尊与此同时发给侵略军司令兼全权代表懿律（GeorgeElliot）和侵略军代表义律（CharlesElliot）的第一号训令中，已明确地命令他们：必须强迫中国政府答应英国臣民无论男女，应准自由和不受限制地在中国的一些主要口岸居住贸易。这些口岸应在条约中明白开列，巴麦尊明确列举出它们是，广州、厦门、台湾北端对面的福州府，以及扬子江口的上海和宁波。
在这以后英吉利军队接连攻陷厦门、定海、宁波，进而攻打上海，闯入长江，直到兵临南京城下。
对于英吉利国政府的土地要求，在西方强盗坚船利炮胁迫下的大清国政府不得不颁布所谓上谕，作出答复。
一八四二年英吉利国代表将谈判条件开列清单送交清政府全权代表耆英、伊利布等人。其中关于上海等五口岸城市的土地问题，坚持要让英国商人自由地不受限制地居住贸易。
至此，大清国政府只得答应厦门、宁波、上海等处亦可准其贸易，但是只许往来通商，不准久住据为巢穴。
可是凭借着军事上的连连胜利，英吉利国强盗仍以英商贸易物资量大、中英异俗等理由，坚持要求在通商口岸自由居住。
经过反复谈判，在一八四二年八月二十九日签订的中英《南京条约》中，写上了允许英商在上海等五口寄居、贸易。也就是允许英商到上海等口岸贸易，但只允许临时居住。
而不依不饶的强势一方的英吉利国代表在签约时声明，对于房屋、土地问题，保留另行谈判的权利，并且明确提出保留条款，其中说到了意味深长的一句话：“因需详细讨论，故暂时不谈，但将来提出讨论时，中国方面加以拒绝或抱拖延态度，必严重影响两国方才开始的和平”，而这就为日后在上海滩上建立租界，埋下了伏笔了。
《南京条约》签约后，英吉利国使臣璞鼎查于一八四二年十月九日带着玛礼逊等十二人到达上海，当时，曾经的英军少尉巴富尔、F.H.Balfour还奉命踏看了上海县城以北及以东一块地皮，提出过将这片土地作为未来的居留地。
如此看来租界的事情快要呼之欲出了，而众所周知的，就是租界催生了近代上海滩房地产市场的开端。
经过反复谈判，终于在一八四三年七月，大清国和英吉利国在虎门谈判，才涉及具体处理外国人在通商五口城市的土地房屋问题。
几经争议，到184年10月6日终于达成了协议，并且在大清国、英吉利国《五口通商附黏善后条款》第七款中写上：允许英吉利国人携眷赴五港口居住，或租赁房屋，或租基地建屋。准于何处租赁，何处建造，尤应各就地方民情先行议定。
一八四三年十一月八日，后来上海滩人民熟知的巴富尔等一行五人来到上海，十七日上海正式开埠了。而这就是上海老城厢外头临近黄浦江的那片滩涂地正式成为留名后世的外滩、上海滩、十里洋场的发端了。
与此同时，外国商行如宝顺洋行（Dent&Co）、仁记洋行（GibbLivingston&Co）、怡和洋行（JardineMatheson&Co）等已经来到上海，迫不及待地开始租地活动，紧接着麦都思、怡和洋行等都在黄浦江岸租了土地。
大清国上海地方当局与英国领事巴富尔之间，断断续续地进行了长达一年多交涉，对外国人在上海租地的各项事务，逐条议定细则，逐条加以公布。一直到年一八四五年十月二十九日、道光二十五年十一月初一终于全文公布第一次《租地章程》、英文称为LandRegulations，其中凸显了永租原则这个所谓的“原则”，章程中讲道：商人（指外商）租地建房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主任意退租，更不准再议加添租价，等等、等等。
永租制在上海租界实行了一百多年，其间民国政成立，曾曾经想要废除永租制但没有成功。而后制定了《改定核发永租契办法》，对外国人租地所发契证正式定名为永租契。
抗战胜利以后，国民政府公布修订后的《土地法》，确定对等原则，对不同国家的侨民分别发给土地所有权状或永租权状，还是承认了西方列强强加的不平等条约。
直至一九四九年年，中华人民共和国成立，彻底废除了一切不平等条约，永租制才退出历史舞台，阿拉上海滩、上海人乃至全体中国人终于扬眉吐气、挺直了腰板了。（未完待续）
这里再转回法租界公董局的董事弗朗索瓦和亨同这一边，而弗朗索瓦所说的，并不是吹嘘，这些都是驻沪的法兰西领事李梅告诉他的。
亨同自然知道弗朗索瓦所在的机构和法兰西官方的密切关系，他相信法兰西会面会采取更大的行动，包括扩大在华的各种利益，其中说不定就有超出了两次《土地章程》的额外好处，而这些针对租界地产市场的条约，对于上海滩上的炒房客来讲，实在是太重要了。
而说到土地章程，就不得不提起所谓的永租制，永租制原本是一八四五年至一九四九年间，外国人在上海等通商口岸城市以永租形式占有土地的一种不平等的城市土地租赁制度。
它是鸦片战争以后《南京条约》等一系列不平等条约在具体实施过程中，逐步建立、发展起来的。
根据一八四零年二月二十日，英国外交大臣巴麦尊子爵（J.H.T.Palmerston）在同一天中发出《致中国皇帝钦命宰相书》和《致奉命与中国政府交涉的全权公使函》两份文件发出的内容来看，在《致中国皇帝钦命宰相书》中，巴麦尊代表英吉利国政府提出的在华土地要求，有如下内容涉及到了包括上海滩地皮在内的章程，其中讲道：“中国将英国全权公使所指定的，面积敷用，位置适宜的沿海岛屿一处或数处，永久割让与英国政府作为英国臣民居住、贸易的地方”。
虽说在这里，这个英吉利强盗并没有提到租借、其实就是强占上海等城市土地问题。
但是，在巴麦尊与此同时发给侵略军司令兼全权代表懿律（GeorgeElliot）和侵略军代表义律（CharlesElliot）的第一号训令中，已明确地命令他们：必须强迫中国政府答应英国臣民无论男女，应准自由和不受限制地在中国的一些主要口岸居住贸易。这些口岸应在条约中明白开列，巴麦尊明确列举出它们是，广州、厦门、台湾北端对面的福州府，以及扬子江口的上海和宁波。
在这以后英吉利军队接连攻陷厦门、定海、宁波，进而攻打上海，闯入长江，直到兵临南京城下。
对于英吉利国政府的土地要求，在西方强盗坚船利炮胁迫下的大清国政府不得不颁布所谓上谕，作出答复。
一八四二年英吉利国代表将谈判条件开列清单送交清政府全权代表耆英、伊利布等人。其中关于上海等五口岸城市的土地问题，坚持要让英国商人自由地不受限制地居住贸易。
至此，大清国政府只得答应厦门、宁波、上海等处亦可准其贸易，但是只许往来通商，不准久住据为巢穴。
可是凭借着军事上的连连胜利，英吉利国强盗仍以英商贸易物资量大、中英异俗等理由，坚持要求在通商口岸自由居住。
经过反复谈判，在一八四二年八月二十九日签订的中英《南京条约》中，写上了允许英商在上海等五口寄居、贸易。也就是允许英商到上海等口岸贸易，但只允许临时居住。
而不依不饶的强势一方的英吉利国代表在签约时声明，对于房屋、土地问题，保留另行谈判的权利，并且明确提出保留条款，其中说到了意味深长的一句话：“因需详细讨论，故暂时不谈，但将来提出讨论时，中国方面加以拒绝或抱拖延态度，必严重影响两国方才开始的和平”，而这就为日后在上海滩上建立租界，埋下了伏笔了。
《南京条约》签约后，英吉利国使臣璞鼎查于一八四二年十月九日带着玛礼逊等十二人到达上海，当时，曾经的英军少尉巴富尔、F.H.Balfour还奉命踏看了上海县城以北及以东一块地皮，提出过将这片土地作为未来的居留地。
如此看来租界的事情快要呼之欲出了，而众所周知的，就是租界催生了近代上海滩房地产市场的开端。
经过反复谈判，终于在一八四三年七月，大清国和英吉利国在虎门谈判，才涉及具体处理外国人在通商五口城市的土地房屋问题。
几经争议，到184年10月6日终于达成了协议，并且在大清国、英吉利国《五口通商附黏善后条款》第七款中写上：允许英吉利国人携眷赴五港口居住，或租赁房屋，或租基地建屋。准于何处租赁，何处建造，尤应各就地方民情先行议定。
一八四三年十一月八日，后来上海滩人民熟知的巴富尔等一行五人来到上海，十七日上海正式开埠了。而这就是上海老城厢外头临近黄浦江的那片滩涂地正式成为留名后世的外滩、上海滩、十里洋场的发端了。
与此同时，外国商行如宝顺洋行（Dent&Co）、仁记洋行（GibbLivingston&Co）、怡和洋行（JardineMatheson&Co）等已经来到上海，迫不及待地开始租地活动，紧接着麦都思、怡和洋行等都在黄浦江岸租了土地。
大清国上海地方当局与英国领事巴富尔之间，断断续续地进行了长达一年多交涉，对外国人在上海租地的各项事务，逐条议定细则，逐条加以公布。一直到年一八四五年十月二十九日、道光二十五年十一月初一终于全文公布第一次《租地章程》、英文称为LandRegulations，其中凸显了永租原则这个所谓的“原则”，章程中讲道：商人（指外商）租地建房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主任意退租，更不准再议加添租价，等等、等等。
永租制在上海租界实行了一百多年，其间民国政成立，曾曾经想要废除永租制但没有成功。而后制定了《改定核发永租契办法》，对外国人租地所发契证正式定名为永租契。
抗战胜利以后，国民政府公布修订后的《土地法》，确定对等原则，对不同国家的侨民分别发给土地所有权状或永租权状，还是承认了西方列强强加的不平等条约。
直至一九四九年年，中华人民共和国成立，彻底废除了一切不平等条约，永租制才退出历史舞台，阿拉上海滩、上海人乃至全体中国人终于扬眉吐气、挺直了腰板了。（未完待续）