第37章 定策
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“以上就是我关于九龙村后续方案，在融资方面的一些想法，请大家指摘。”
不得不说，虽然张鹏不善于全面谋划，但多年的从业经历和业务水平摆在那里。这份PPT文档，在经过他条理分明的逐条讲解分析后，显得非常具有可操作性。
“张部长，说的真好。”
“张部长，你真棒。”
“我虽然听不大懂，但还是觉得很不错。”
“俺也一样。”
张鹏不断朝在座的各位拱手，表达着自己的谢意。
于此同时，他的注意力却一直放在身边的顾澄身上。
毕竟，他很清楚这份方案最初的思路来自哪里。
‘剽窃’方案得手后，他很快对此加以理解，并将顾澄的整体想法融会贯通。
同时，他又在这个基础上与公司实际情况相结合，最终完成了自己的方案。
张鹏原本已做好准备，一旦顾澄出面气急败坏地指责他，与自己发生正面冲突。
那么他就会先如何如何地竭力反驳、在再到后来表示自己，愿意为了大局委曲求全的同时，最大限度争取到泰勒等人信任与好感。
但这种预想中的情况，并没有发生。
看着顾澄那幅深受启发的模样，张鹏心中格外不爽，就像自己看到了一块香气诱人的蛋糕，在准备吃进嘴里时，才发现上面的雕花原来是一只苍蝇那般恶心。
“张部长说的非常不错。顾澄，你有没有什么想要补充的？”
坐在上手位的泰勒，轻轻鼓着掌，在向张鹏表示赞许的同时，看向顾澄出声询问道。
他的话，让张鹏的情绪难免有些异样，脸上也微不可察地有些僵硬。
顾澄低头看着自己做好的笔记，满怀真诚地说道：“鹏哥的这份方案，总体来说还是非常不错的。
但就我个人而言，他在讲解开始时略过的那一部分，恰恰才是处理这件事的重点。一旦处理不好，那么在进入实施阶段后，有极大可能会出现问题。”
张鹏听到顾澄的话，心中不仅冷笑一声，难怪你一直不说话，原来是在这儿等着呢。
“首先，是九龙村常驻人员的年龄结构问题。”
顾澄指尖轻轻敲打着桌面，语速也放得有些缓慢，仿佛是在斟酌如何措辞一般。
“整个九龙村常驻人员可以分成租户、被迁移人员和当地人三类，抛去像我这种租客，整个村剩余人口2500人，其中80%以上是年龄结构在65岁以上老人，60%是80岁以上老人。
换言之，整村大部分人属于已经丧失劳动能力，需要慈善机构援助的人员。
这些老人的日常收入来源，除了房租外只有每月从慈善机构所能领取到的不足千元的养老金。
另外还需要考虑的是，这些本村村民都拥有受保护的土地所有权，虽然只占极少部分，但却是问题根源所在。”
顾澄蹙着眉，脸上满是回忆的神情。
“就像鹏哥刚刚所言，从世纪初开始动议到现在，前前后后差不多有将近二十年的时间。
就如同我之前的那位房东太太，子女们早早就离开去到其他城市工作，村子里只有她和老伴两个人。
之前一次又一次的动迁消息，让她们从激动到木然，直到前年她的先生离世，他也没有等到盼了将近二十年的拆迁。
外面有很多人说，是九龙村的人要价太高才导致双方一直无法谈拢。
不能说村里没有这种漫天要价的人，但更多的人只是期望能在拥有一套属于自己的住房同时，还能安稳地渡过为数不多的余生罢了。”
在场的众人里，除了身为海归派的泰勒，和一直都在带江市区中生活的张鹏，其他人或多或少都有曾经在贫民窟居住过的经历。
听着顾澄宛若呢喃般的叙述，权志勇等人也纷纷陷入对往昔的回忆之中。
“你的意思是，如果我们要主持对九龙村的拆迁，就必须要考虑到这些老人家的感受？”
感觉到现场气氛有些压抑，泰勒也不得不小心斟酌着说辞。
毕竟一旦这些出身贫苦地区的人对他产生了嫌隙，哪怕仅仅只是在集团竞选时保持中立，他泰勒就是跟张鹏绑在一起，都不够李子成一个人抡的。
“对，而且我们必须要在事前取信于人，让这些老人们相信我们不仅有能力让他们住上去，还可以让他们活下来。”
说完，顾澄从张鹏手中接过翻页笔，又调出了九龙村的实景图，并在东北角的一块净地做好标记后才接着说道：“所以我选择在这个位置，由志勇哥牵头，筹建一个永久性的农贸市场。
等市场建成并对场内摊位分割完毕后，把其中一部分的摊位所有权拿出来，作为补偿方式之一交予这些老人。
当然，并不是全部村民都会赠予。
原住村民拥有的是永久性摊位所有权，并且可以继承，这样能打消部分村民对失去祖宅时所产生的抵触情绪。
对于那些后迁入九龙村的村民，虽然同样可以获得每年的摊位租金。但自其身故之日起，该收益权将自动转移至项目的运营方，也就是我们。”
看着实景图，脑海里已经堆满金币的陈平，在听到顾澄竟然选择要把这么一块黄金地段用来建农贸市场后，不由得惊诧道：“澄哥儿，你是不是发烧烧糊涂了，这可是寸土寸金的地段啊。”
顾澄此时不由得在心中对陈平暗挑大拇指，好捧哏啊！
向下压了压手掌，他向陈平示意稍安勿躁，旋即又接着解释道：“我之所以这么做的原因有三：
其一，从周边常住人口方面考虑。九龙村与宇成公寓、开浦住工公寓和来美安尊爵公寓仅隔着一条马路，居住在三个公寓项目的住户步行到这个位置，最长用时也不过20分钟。
而这三个小区的入住率，以及在整个带江房市中的地位，我想各位的心里都非常清楚。
其二，这里处于金角银边的临街位置，不仅周边交通便利，而且就在200米外还有近邻公园和潮水艺术中心，消费型流动人口数量方面也可以得到保障。
其三，就是以拟建地点为中心，半径一公里范围内仅有‘KOSA’和‘Homepuls’两家便利型超市，没有大型商业综合体与我们竞争。
所以，如果周边居民需要购买蔬菜，肉类和日常生活用品，我们这里将是他的不二之选。
即便未来有大型零售商打算入驻，就如陈部长所言，这里可是寸土寸金的地段，为了保障其收益，也只能建成大型商业综合体。
而这样的商业体不仅不会与我们产生竞争关系，反而会变相促使我们摊位租金的上涨。”
认真听完顾澄的讲述，泰勒若有所思地点点头，手指在桌面轻轻拍打着。
片刻后，他出声问道：“所以你的建议是，把未来摊位所获得租金让渡给当地村民，用来减轻我们当前在安置补偿方面的资金压力？”
“对，就是这样，但这也只是其中一方面。”
顾澄回身指着农贸市场的拟建点说道：“按照我的思路，未来出现在这个位置上的建筑物，将会是两幢商住两用的半蝶型塔楼。
其中地上一层、二层，包括地下建筑连为一体，地面三层以上作为回迁安置住房，用来安置当地村民。”
说话间，顾澄将这张卫星图放大，将这块儿净地更加清晰地展现在众人面前。
看到众人跟随着他的话语，纷纷集中在那张实景图时，顾澄不由得嘴角微翘。
鹏哥，我可还没用力啊，你再坚持一下。
他轻咳一声，将众人的注意力重新拉回到自己身上后，重新开口道：“九龙村整体占地面积30公顷，折合㎡，而九龙村现有村民共计2500人，我粗略地计算一下，全村大约有1500户家庭，偏离幅度应该不超过上下100户。
刚刚没有提到的是，在我的整个方案中，围绕整村开发将分为三个建设周期，第一个周期即是请村民上楼，以及商贸市场的正式启动运转。
一期规划占地㎡，再通过3000㎡的绿化隔离景观，将一期回迁房与二期、三期的公寓住宅区分割开，达到同处一地却互不干扰的目的。
而拟建的商贸市场总建筑面积约8000㎡，其中地上一层、二层建筑面积各2400㎡，地下建筑面积3200㎡。
单栋楼宇包含地下2层在内共计40层，三层以上为回迁安置房。
以每层三种户型，可安置25户家庭计算，我们只需要建造两幢这样的回迁楼，即可完成全部村民的安置工作。
当然，因为这里与近邻公园仅有200米的直线距离，那么简化回迁小区的部分绿化，也可以减少一定的建筑成本。
但这部分费用，将会用于提高室内装修的标准，要让村民们不仅住的安心，也要住的舒心。”
张鹏在顾澄讲解他的方案时，不停地观察着会议室众人的反应。
让他感到失望的是，包括泰勒在内的所有人在顾澄讲解时，不仅听的认真，还时不时点着头表示肯定。
当顾澄再一次停下来，等着众人的提问时，张鹏终于忍不住开口。
“顾部长，请问你有计算过建筑成本，资金占用成本，以及最后集团的获利空间有多少么？”
“以上就是我关于九龙村后续方案，在融资方面的一些想法，请大家指摘。”
不得不说，虽然张鹏不善于全面谋划，但多年的从业经历和业务水平摆在那里。这份PPT文档，在经过他条理分明的逐条讲解分析后，显得非常具有可操作性。
“张部长，说的真好。”
“张部长，你真棒。”
“我虽然听不大懂，但还是觉得很不错。”
“俺也一样。”
张鹏不断朝在座的各位拱手，表达着自己的谢意。
于此同时，他的注意力却一直放在身边的顾澄身上。
毕竟，他很清楚这份方案最初的思路来自哪里。
‘剽窃’方案得手后，他很快对此加以理解，并将顾澄的整体想法融会贯通。
同时，他又在这个基础上与公司实际情况相结合，最终完成了自己的方案。
张鹏原本已做好准备，一旦顾澄出面气急败坏地指责他，与自己发生正面冲突。
那么他就会先如何如何地竭力反驳、在再到后来表示自己，愿意为了大局委曲求全的同时，最大限度争取到泰勒等人信任与好感。
但这种预想中的情况，并没有发生。
看着顾澄那幅深受启发的模样，张鹏心中格外不爽，就像自己看到了一块香气诱人的蛋糕，在准备吃进嘴里时，才发现上面的雕花原来是一只苍蝇那般恶心。
“张部长说的非常不错。顾澄，你有没有什么想要补充的？”
坐在上手位的泰勒，轻轻鼓着掌，在向张鹏表示赞许的同时，看向顾澄出声询问道。
他的话，让张鹏的情绪难免有些异样，脸上也微不可察地有些僵硬。
顾澄低头看着自己做好的笔记，满怀真诚地说道：“鹏哥的这份方案，总体来说还是非常不错的。
但就我个人而言，他在讲解开始时略过的那一部分，恰恰才是处理这件事的重点。一旦处理不好，那么在进入实施阶段后，有极大可能会出现问题。”
张鹏听到顾澄的话，心中不仅冷笑一声，难怪你一直不说话，原来是在这儿等着呢。
“首先，是九龙村常驻人员的年龄结构问题。”
顾澄指尖轻轻敲打着桌面，语速也放得有些缓慢，仿佛是在斟酌如何措辞一般。
“整个九龙村常驻人员可以分成租户、被迁移人员和当地人三类，抛去像我这种租客，整个村剩余人口2500人，其中80%以上是年龄结构在65岁以上老人，60%是80岁以上老人。
换言之，整村大部分人属于已经丧失劳动能力，需要慈善机构援助的人员。
这些老人的日常收入来源，除了房租外只有每月从慈善机构所能领取到的不足千元的养老金。
另外还需要考虑的是，这些本村村民都拥有受保护的土地所有权，虽然只占极少部分，但却是问题根源所在。”
顾澄蹙着眉，脸上满是回忆的神情。
“就像鹏哥刚刚所言，从世纪初开始动议到现在，前前后后差不多有将近二十年的时间。
就如同我之前的那位房东太太，子女们早早就离开去到其他城市工作，村子里只有她和老伴两个人。
之前一次又一次的动迁消息，让她们从激动到木然，直到前年她的先生离世，他也没有等到盼了将近二十年的拆迁。
外面有很多人说，是九龙村的人要价太高才导致双方一直无法谈拢。
不能说村里没有这种漫天要价的人，但更多的人只是期望能在拥有一套属于自己的住房同时，还能安稳地渡过为数不多的余生罢了。”
在场的众人里，除了身为海归派的泰勒，和一直都在带江市区中生活的张鹏，其他人或多或少都有曾经在贫民窟居住过的经历。
听着顾澄宛若呢喃般的叙述，权志勇等人也纷纷陷入对往昔的回忆之中。
“你的意思是，如果我们要主持对九龙村的拆迁，就必须要考虑到这些老人家的感受？”
感觉到现场气氛有些压抑，泰勒也不得不小心斟酌着说辞。
毕竟一旦这些出身贫苦地区的人对他产生了嫌隙，哪怕仅仅只是在集团竞选时保持中立，他泰勒就是跟张鹏绑在一起，都不够李子成一个人抡的。
“对，而且我们必须要在事前取信于人，让这些老人们相信我们不仅有能力让他们住上去，还可以让他们活下来。”
说完，顾澄从张鹏手中接过翻页笔，又调出了九龙村的实景图，并在东北角的一块净地做好标记后才接着说道：“所以我选择在这个位置，由志勇哥牵头，筹建一个永久性的农贸市场。
等市场建成并对场内摊位分割完毕后，把其中一部分的摊位所有权拿出来，作为补偿方式之一交予这些老人。
当然，并不是全部村民都会赠予。
原住村民拥有的是永久性摊位所有权，并且可以继承，这样能打消部分村民对失去祖宅时所产生的抵触情绪。
对于那些后迁入九龙村的村民，虽然同样可以获得每年的摊位租金。但自其身故之日起，该收益权将自动转移至项目的运营方，也就是我们。”
看着实景图，脑海里已经堆满金币的陈平，在听到顾澄竟然选择要把这么一块黄金地段用来建农贸市场后，不由得惊诧道：“澄哥儿，你是不是发烧烧糊涂了，这可是寸土寸金的地段啊。”
顾澄此时不由得在心中对陈平暗挑大拇指，好捧哏啊！
向下压了压手掌，他向陈平示意稍安勿躁，旋即又接着解释道：“我之所以这么做的原因有三：
其一，从周边常住人口方面考虑。九龙村与宇成公寓、开浦住工公寓和来美安尊爵公寓仅隔着一条马路，居住在三个公寓项目的住户步行到这个位置，最长用时也不过20分钟。
而这三个小区的入住率，以及在整个带江房市中的地位，我想各位的心里都非常清楚。
其二，这里处于金角银边的临街位置，不仅周边交通便利，而且就在200米外还有近邻公园和潮水艺术中心，消费型流动人口数量方面也可以得到保障。
其三，就是以拟建地点为中心，半径一公里范围内仅有‘KOSA’和‘Homepuls’两家便利型超市，没有大型商业综合体与我们竞争。
所以，如果周边居民需要购买蔬菜，肉类和日常生活用品，我们这里将是他的不二之选。
即便未来有大型零售商打算入驻，就如陈部长所言，这里可是寸土寸金的地段，为了保障其收益，也只能建成大型商业综合体。
而这样的商业体不仅不会与我们产生竞争关系，反而会变相促使我们摊位租金的上涨。”
认真听完顾澄的讲述，泰勒若有所思地点点头，手指在桌面轻轻拍打着。
片刻后，他出声问道：“所以你的建议是，把未来摊位所获得租金让渡给当地村民，用来减轻我们当前在安置补偿方面的资金压力？”
“对，就是这样，但这也只是其中一方面。”
顾澄回身指着农贸市场的拟建点说道：“按照我的思路，未来出现在这个位置上的建筑物，将会是两幢商住两用的半蝶型塔楼。
其中地上一层、二层，包括地下建筑连为一体，地面三层以上作为回迁安置住房，用来安置当地村民。”
说话间，顾澄将这张卫星图放大，将这块儿净地更加清晰地展现在众人面前。
看到众人跟随着他的话语，纷纷集中在那张实景图时，顾澄不由得嘴角微翘。
鹏哥，我可还没用力啊，你再坚持一下。
他轻咳一声，将众人的注意力重新拉回到自己身上后，重新开口道：“九龙村整体占地面积30公顷，折合㎡，而九龙村现有村民共计2500人，我粗略地计算一下，全村大约有1500户家庭，偏离幅度应该不超过上下100户。
刚刚没有提到的是，在我的整个方案中，围绕整村开发将分为三个建设周期，第一个周期即是请村民上楼，以及商贸市场的正式启动运转。
一期规划占地㎡，再通过3000㎡的绿化隔离景观，将一期回迁房与二期、三期的公寓住宅区分割开，达到同处一地却互不干扰的目的。
而拟建的商贸市场总建筑面积约8000㎡，其中地上一层、二层建筑面积各2400㎡，地下建筑面积3200㎡。
单栋楼宇包含地下2层在内共计40层，三层以上为回迁安置房。
以每层三种户型，可安置25户家庭计算，我们只需要建造两幢这样的回迁楼，即可完成全部村民的安置工作。
当然，因为这里与近邻公园仅有200米的直线距离，那么简化回迁小区的部分绿化，也可以减少一定的建筑成本。
但这部分费用，将会用于提高室内装修的标准，要让村民们不仅住的安心，也要住的舒心。”
张鹏在顾澄讲解他的方案时，不停地观察着会议室众人的反应。
让他感到失望的是，包括泰勒在内的所有人在顾澄讲解时，不仅听的认真，还时不时点着头表示肯定。
当顾澄再一次停下来，等着众人的提问时，张鹏终于忍不住开口。
“顾部长，请问你有计算过建筑成本，资金占用成本，以及最后集团的获利空间有多少么？”